Hukuk Rehberi: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Avukat Cihan Karagöz, her iki haftada bir Merhaba Avustralya okuyucuları için yazmaya devam ediyor. Türkiye Cumhuriyeti yasalarına göre kendisi tarafından cevaplandırılmasını istediğiniz hukuki konularla ilgili sorularınızı, şehir ve semt adınızla birlikte info@avustralyapostasi.com.au elektronik posta adresimize yollayabilirsiniz.
Değerli Merhaba Avustralya takipçileri,
Bu yazımızda da Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri hakkında bilgileri paylaşmaya çalışacağız.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, bir veya birden fazla hissedarın aralarında anlaşamamaları ya da inşaatı kendi imkanları ile yapmaya gücü yetmemeleri durumunda müteahhit – inşaat firması ile anlaşarak hisselerini devredip bunun karşılığında da daire – dükkan gibi taşınmaz sahibi olmayı sağlayan bir sözleşme türüdür.
Bu sözleşmede her iki tarafa borç ve yükümlülük doğmaktadır;
– Arsa sahibi ya da sahiplerinin borç ve yükümlülüğü arsa hisselerini müteahhide devretmek,
– Müteahhit – inşaat firmasının borç ve yükümlüğü ise devralmış olduğu arsa hisseleri karşılığında inşaatı tamamlayıp teslim etmektir.
Bu tür sözleşmenin mutlaka noterde yapılması gerekmektedir. Maalesef uygulamada sırf noter harç ve masrafı yüksek çıkacak bahanesiyle notere gitmeden taraflar kendi arasında sözleşme yapmakta ve ne yazık ki inşaat tamamlanmadığı zaman sorunlar çıkmaktadır.
Sözleşme içeriğinde dikkat edilmesi gereken bir çok husus vardır;
– İnşaata başlama tarihi:
Sözleşmelere bu durum çok net bir şekilde yazılmalıdır aksi takdirde süre başlangıcı net olmadığından istismar edilme durumu yüksek olabilir.
– İnşaatın tamamlanma süresi:
Tamamlanma yani bitirme süresi de belirgin olmalıdır mesela 12 ay, 24 ay veya 36 ay gibi. Tabi her inşaatın projesine göre inşaat süresi farklı olabileceğinden duruma göre değerlendirmek gerekmektedir.
– İnşaat yapımı ile ilgili borçlar:
Bu tür sözleşmelerde ana kural tüm giderlerin müteahhit – inşaat firmasından karşılanması, inşaat bitiminde arsa sahibi ya da sahiplerinin haklarının sözleşmeye göre teslim edilmesidir.
– Cezai şart:
Sözleşmeye göre üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmeyen ya da geç getiren tarafa cezai şart yaptırım olarak uygulanabilir.
– İnşaatın özellikleri:
Genelde yapılan sözleşmelerde bu durum açık bir şekilde yazılır. Daire veya dükkanlarda kullanılacak malzemeler, hangi marka, hangi kalite, boya, dolaplar, duvar kağıtları, kapılar vb gibi tüm özellikler açık ve net bir şekilde yazılmalıdır.
– Arsa sahibi / sahipleri ile müteahhide / inşaat firmasına ait olacak taşınmazların açıklamaları ve teslim aşamaları:
Sözleşmenin en önemli noktasını bu oluşturmaktadır. Arsa sahiplerinde kalacak olan daire veya dükkanların bilgileri, numaraları, katları gibi tüm özellikleri yazılmalıdır. Aynı şekilde müteahhit – inşaat firmasına ait olacak olan daire veya dükkanların da özellikleri net bir şekilde yazılmalıdır.
Sözleşme gereği müteahhit – inşaat firması daire veya dükkanları alacak olup, arsa sahiplerinin bunların tapu devirlerini hangi tarih ve aşamada yapılacağı belirtilmelidir.
Burada özellikle paylaşmak istediğim bir husus;
Mesela arsa sahibi, sözleşme gereği 2 + 1 daire sahibi oluyor ama arsa sahibi 3 + 1 daire istiyor bu durumda müteahhit – inşaat firması ile anlaşıp, sadece aradaki farkı ödeyip istemiş olduğu 3 + 1 daireyi alabilmesi de mümkün olmaktadır.
Sözleşme kapsamında yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa karşı dava açma, tazminat isteme gibi haklar da mevcuttur.
Arsa sahibi yada sahipleri noter / konsolosluk aracılığı ile düzenleyecekleri vekaletname ile sözleşme imzalamaya yetki verebilmektedirler.
Anlaşılacağa üzere, çok ayrıntılı ve teknik bir konu olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin mutlaka profesyonel destekle hazırlanması, yapılması ve takip edilmesi gerekmektedir.
Selam ile…
Avukat Cihan KARAGÖZ
*Yazarın Hukuk Rehberi köşesinde yayınlanmış önceki makaleleri:
1- Avukat Tutmak, Vekalet Vermek – 18 Şubat 2020
2- Aile Konut Şerhi – 3 Mart 2020
3- Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) – 17 Mart 2020
Yazar hakkında…
Gurbetçi bir ailenin çocuğu olarak 1977 yılında Hollanda’nın Rotterdam şehrinde doğdu. İlköğretim 3.sınıftan sonra yaşamını Türkiye’de sürdürdü. Ankara Başkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun oldu. Avukatlık mesleğine 2005 yılında başladı. 2008’de Cihant Hukuk & Danışmanlık ofisini kurdu. Kendisinin de yurt dışı geçmişi olduğu için özellikle anavatandan uzak kalan vatandaşlarımızın Türkiye’deki hukuki problemlerine ciddi manada ilgi duydu ve çözümler üretmeye odaklandı. Halen Bolu’da ekibiyle birlikte Aile, Miras, Gayrimenkul, Kamulaştırma, İnşaat ve Ceza Hukuku başta olmak üzere çeşitli hukuki alanlarda faaliyetlerini devam ettiriyor. İyi derece İngilizce ve orta derece Flemenkçe biliyor.
‹Yasal uyarı›
Bu yazıdaki içerik genel bilgi sağlamak için tasarlanmıştır. Yasal tavsiye değildir ve öyle düşünülmemelidir. Merhaba Avustralya, bu yazıdaki içeriği herhangi bir bildirimde bulunmaksızın gözden geçirme, geri çekme veya değiştirme hakkını saklı tutar.