Yeni araştırmalar, ev fiyatlarının düşmesi halinde neler olacağını gösteriyor. Haberler kötü. Avustralya konut zenginliğiyle öylesine şişmiş durumda ki, konut fiyatları düştüğü takdirde ekonomimizin büyük bir kesimini de beraberinde sürükleyecek gibi görünüyor.

Avustralya Merkez Bankası (RBA), Salı günü vahim uyarılar içeren yeni araştırmaları yayımladı. RBA, ev fiyatlarında yüzde 40’lık bir düşüşün olumsuz etkilerini araştırdı-düşüşü “aşırı fakat olası” olarak niteledi. Böyle bir düşüş 500,000 dolarlık bir evin fiyatının 300,000 dolara ve 1 milyon dolarlık evin 600,000 dolara düşmesi anlamına gelecek.

Merkez Bankası ne olacağını görmek üzere birkaç senaryoyu inceledi. Banka en çok Avustralya’nın rekor seviyedeki hanehalkı borcunu araştırmaya çalışıyor. Bildiğimiz gibi, Avustralyalılar gırtlağına kadar borç içindeler. Çok büyük konut kredi borçlarımız (mortgage) var. Fakat Merkez Bankası farklı bir zayıf nokta buldu.

KONUT KREDİSİ TEMERRÜTLERİ (Borcu ödeyememe)

Birçok kişi konut kredilerinde temerrüde düşmekten endişe ediyor. Teoride durum şöyle: Eğer ev fiyatları çakılırsa, insanlar kredinin karşılığından (evden) daha fazla borçla karşı karşıya kalacak. Kişiler kredide temerrüde düşerse, o halde ev bankaya ait olacak.

Bu durum banka için bir problem olabilir-bankanın eline fazla değeri olmayan bir ev kalacak ve krediyi ödeyecek birisi de olmayacak. Eğer çok sayıda kişi bu duruma düşerse, bankalar çok fazla para kaybedip iflas edebilir ve Hükümet kurtarmak zorunda kalabilir.

Yine de RBA’ye göre Avustralya’da bu gerçekleşmeyecek. Bankalarımızın durumu iyi olacak. Ev fiyatları yüzde 40 düşerse dahi bununla başa çıkabilirler. İnsanların yüzde 2-3’ü kredilerinde temerrüde düşecek, fakat bu da bankaların iflas etmesine açmak için yeterli olmayacak.

RBA’in hesaplamaları doğruysa bankalarımızın çöküşünden endişe etmemize gerek yok. Endişe etmemiz gereken şeyse başka.

BİR KİŞİNİN HARCAMASI, DİĞER BİR KİŞİNİN GELİRİDİR

Hanehalkı harcaması, ekonomimizin en büyük kısmını oluşturuyor. Hanehalkı harcaması, kişilerin yaptığı (işletmelerin ya da hükümetin değil) günlük gıda ve eğitim, sağlık sigortası ve otomobil, ev tamirat ve tadilatları anlamına geliyor. Bu harcamalar ekonomimizin yüzde 56’sını oluşturuyor. Ve bu ev fiyatları çakıldığı zaman sert şekilde düşecek.

Buna refah etkisi deniliyor. Son 20 yıldır refah etkisi harcamaları artırdığı gibi ev fiyatlarını da yükseltti. Evlerinin değeri bir anda 2-3 kat artan kişiler, etrafa para saçarken çok rahattılar. Özellikle güzel arabalar almayı seviyorlardı.

Fakat aynı zamanda refah etkisi ters yönde de işliyor. Ev fiyatlarının yüzde 40 düştüğü ve çalışan sayısının yüzde 8 azaldığı bir ekonomik krizde, insanlar para saçmayı kesiyor. İşin gerçeği insanlar harcamalarını en aza indiriyor.

RBA, hanehalklarının neredeyse çeyreğinin “asgari geçim seviyesinde” harcama yaptığını hesaplıyor.

Banka, “Asgari geçim seviyesinde tüketim yapan aile oranı, yüzde 13’ten 24’e yükseldi” diyor.

Bu endişe verici bir manzara. Birinci dünya ülkesinde insanların “asgari geçim indiriminde” saplanıp kalmalarını istemezsiniz. Bu, her 4 evden birinin harcamasını olabildiği kadar kıstığı anlamına geliyor.

Tüketimde düşüşün büyük olduğu ve en çok yaşlıları vurduğu görülüyor, zira yaşlılar en çok konut zenginliği kaybedecek kişiler olarak öne çıkıyor. Harcamadaki ortalama düşüş yüzde 12 oldu.

Peki bu niçin bir sürpriz? Ekonomistler, daha önce tüketimin bu kadar sert düşeceğini fark etmemişti. Avustralya’nın bankacılık düzenleyicisi APRA ve Uluslar arası Para Fonu IMF, Avustralya’nın bir çöküşle nasıl başa çıkacağını görmek üzere “stres testleri” gerçekleştirmişti, böylesi büyük bir düşüşü öngörmediler.

RBA, “Tüketimdeki düşüş, APRA ve IMF’nin Avustralya’da yaptığı ciddi resesyon içeren önceki testlerinden çok daha büyük” diyor.

Sorun şu ki, işsizliğin yükselmesine ve ev fiyatlarının düşmesine yol açan büyük bir ekonomik olayla karşılaşırsak (bilemiyorum belki pandemi gibi), bu hikayenin sonu değil. Ekonomik çöküşün kendisi, ekonomiyi daha da kötüleştiren ikinci bir büyük dalga etkisi oluşturuyor. Bir kişinin harcaması, bir diğer kişinin geliri demek.

YATIRIMLIK MÜLKLER BİZİ DAHA DA ZAYIF KILIYOR

Avustralya hanehalkı, yatırımlık mülkler sebebiyle ev fiyatlarındaki düşüşe karşı fazladan savunmasız durumda.

Almanya gibi ülkelerde, yatırımlık mülkler çoğu zaman kooperatiflere, hükümete ya da şirketlere ait bulunuyor. Burada ise öyle değil. Burada ev sahibiniz de başka bir aile. Bu da ev fiyatları düştüğünde, ailelerin aldığı darbenin daha büyük olması anlamına geliyor.

Şunu hatırlamak önemli ki bu senaryo şimdiye kadar sadece kağıt üzerinde bulunuyor. Şu an Avustralya’da istihdam yüzde 3,2 düşmüş durumda. Bu, RBA’in araştırmasında değerlendirdiği yüzde 8’in yarısından da düşük.

Ve ev fiyatları da yüzde 40 değil, sadece yüzde 2,3 civarında düştü (CoreLogice göre son 3 aydaki 5 başkentin ortalaması). RBA’in çalışmasındaki gibi bir şey olması için ev fiyat düşüşünün çok daha yoğun olması gerekiyor. Ve eminim ki Hükümet işlerin bu kadar kötüye gitmesini önlemek için müdahale edecektir.

Bu hikayeden almanızı istediğim son bir şey de, ev fiyatlarındaki düşüşün ekonomimiz için çok kötü olacağının farkında olmanızdır. Ekonomimizi ev fiyatlarındaki değişikliklere bu kadar savunmasız yapacak belki de bazı kötü kararlar aldığımızın ve bir gün belki de bu kötü kararlardan dönmemiz gerektiğinin farkında olun. Fakat aynı zamanda Hükümetin ev fiyatlarını o kadar düşmesini önlemek üzere destekleyecek bir dizi ekonomik politikaya sahip olduğunun da farkında olun.

*Jason Murphy tarafından kaleme alınan yazının orijinaline buradan ulaşabilirsiniz.